中國樓市處利益博弈亂局 應(yīng)拯救樓市非拯救房價(jià)
發(fā)布日期：[2016/11/9 10:34:00] 共閱次數(shù)：
中國樓市正處于一場利益博弈的亂局之中。繼各地政府出臺(tái)各類變相拯救房地產(chǎn)商的方案之后，中房協(xié)以鮮明的利益代言人角色要求中央政府給予寬松的信貸金融政策，來“支持”房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
若這種以貨幣調(diào)控和地方政府直接干預(yù)市場的“捆綁”與“松綁”模式一再上演，中國房地產(chǎn)業(yè)就難免重蹈“一放就亂，一收就死”的惡性循環(huán)，其結(jié)果，則不論是諉過調(diào)控的房地產(chǎn)商，還是購買力乏力的消費(fèi)者，均更加冀望于中央政府的調(diào)控，而這樣做的后果，除了加大各利益主體之間的均衡難度和引發(fā)更深更尖銳的矛盾之外，并不能達(dá)到真正使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的目的。
顯然，尋求中國房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展之路，須另尋他途。在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)多重不明確因素的關(guān)鍵時(shí)刻，惟有啟動(dòng)包括財(cái)政體制改革在內(nèi)的制度性變革，以放權(quán)讓利來換取經(jīng)濟(jì)的良性增長發(fā)展，才是拯救房地產(chǎn)市場的唯一出路。
改革第一步是必須理順中央與地方政府的關(guān)系，啟動(dòng)財(cái)政體制改革和稅收制度改革，使地方政府擁有與事權(quán)相匹配的財(cái)權(quán)，從而使其擺脫對(duì)土地財(cái)政的過度依賴，回歸市場監(jiān)督者和守夜人的本位。
今年上半年，全國稅收總收入完成31425.75億元，專家預(yù)計(jì)，今年全國財(cái)政收入將接近6萬億。寬松的財(cái)政收入，為財(cái)政體制改革和稅收制度改革提供了歷史性的機(jī)遇。在全國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)萎靡的狀態(tài)下，無論是適當(dāng)調(diào)整中央稅收和地方稅收之間的比例，或?qū)⑦m合地方管理的專項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付具體項(xiàng)目審批和資金分配工作下放給地方政府，都將有助于緩解這一矛盾，也從根本上斷絕了地方政府從土地中牟財(cái)?shù)臎_動(dòng)。
改革的第二步是改變地方政府成為惟一土地供應(yīng)主體的現(xiàn)狀，將農(nóng)村集體建設(shè)用地等納入整個(gè)土地供應(yīng)主體，讓地方政府從土地財(cái)政中掙脫出來，從物業(yè)稅和交易稅中獲利，改變地方政府的收入模式，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。
在十七屆三中全會(huì)即將召開之際，關(guān)于“中國城鄉(xiāng)建設(shè)用地二元化的時(shí)代或?qū)⒔K結(jié)”呼聲不絕。據(jù)說，《土地管理法》的二次修訂已經(jīng)在國土資源部內(nèi)形成了正式修改方案，其中對(duì)第二章“土地的所有權(quán)和使用權(quán)”將做出重要修改。
還農(nóng)民的土地權(quán)利，是對(duì)中國的房地產(chǎn)業(yè)影響至為深遠(yuǎn)的一步，比任何的房地產(chǎn)調(diào)控措施更本質(zhì)，效果也更明顯。如老《土地管理法》中的“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的規(guī)定果能修改，而代之以“農(nóng)民集體依法通過有償取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)后可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押”，“農(nóng)民集體成員通過無償分配取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)后可以轉(zhuǎn)讓、出租和抵押”，那么，地方政府對(duì)于建設(shè)用地的壟斷供應(yīng)權(quán)力將受到徹底挑戰(zhàn)。
除此之外，破除房地產(chǎn)商對(duì)商品房供應(yīng)的壟斷，允許市民集資建房、農(nóng)村集體等商品房供應(yīng)主體進(jìn)入，使供應(yīng)主體多元化，使有才華、有能力的房地產(chǎn)商能夠不再依賴“拿地”特權(quán)而依靠建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)新、管理制度創(chuàng)新來獲取利潤，才能從本質(zhì)上解救形象無比惡劣的房地產(chǎn)商，從而最終“救樓市”，也救了中國的房地產(chǎn)市場。
改革的第三步是各級(jí)政府需讓利于民和企業(yè)，藏富于民和企業(yè)，改革現(xiàn)有不合理的稅收制度，提供更多公共用品和服務(wù)，變“國富民窮”為“國強(qiáng)民富”，讓改革成果惠及全民，從而從本質(zhì)上增加全民的住宅需求動(dòng)力，改變當(dāng)前房地產(chǎn)市場中投資需求與自住需求的比例，為建設(shè)健康的房地產(chǎn)市場打下基礎(chǔ)。
當(dāng)然，這一系列的制度變革必然涉及多重利益再分配，尤其是會(huì)觸及到相當(dāng)一部分既得利益集團(tuán)的利益。但問題的關(guān)鍵在于，如果不以“放權(quán)讓利”的利益再分配和制度變革來換取經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展，蘊(yùn)涵著危機(jī)的房地產(chǎn)市場就會(huì)以更大的危機(jī)代價(jià)來要求全民支付成本。二者之間何去何從，殊為考驗(yàn)決策者的政治智慧和危機(jī)化解能力。
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