停車場收費(fèi)管理重在內(nèi)部監(jiān)管
發(fā)布日期：[2016/11/9 10:34:00] 共閱次數(shù)：
時下業(yè)界談?wù)撟疃嗟脑掝}是：物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的生存困境和怎樣走出困境而變革圖存。停車場，作為建筑物的組成部分，隨著物業(yè)管理市場化的深入和發(fā)展，成為物業(yè)服務(wù)的重要組成部分。伴隨著購車潮的到來，停車場收費(fèi)管理自然成了都市熱門話題，相應(yīng)也成了物業(yè)管理行業(yè)的難點(diǎn)之一，已越來越受到管理者的高度重視。
停車場收費(fèi)管理面對的差異因素多
以筆者多年來對停車場收費(fèi)管理的調(diào)查了解，現(xiàn)在大多上規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對其所屬停車場收費(fèi)管理沒有實(shí)現(xiàn)制度化、程序化、規(guī)范化的統(tǒng)一,這主要是受停車場管理的復(fù)雜性的影響。影響停車場收費(fèi)管理的因素很多，歸納起來主要有：停車場的規(guī)模、設(shè)施、產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營模式、管理手段和核算方式等。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在停車場收費(fèi)管理方面要面對的差異因素很多：按進(jìn)出限制形式的有憑IC卡、放行條、打卡鐘、固定卡、臨時卡等形式；按計(jì)時形式的有按小時、按日、按月、按季、按年，還有免費(fèi)卡、優(yōu)惠卡等形式；按停車場經(jīng)營性質(zhì)的有商業(yè)、公共和住宅等分類；按場地類型的又有室外（露天）、室內(nèi)、地下、車庫等類型；按停車場所具備的硬件系統(tǒng)的有停車場收費(fèi)智能系統(tǒng)和手工收費(fèi)系統(tǒng)分類。差異多，管理細(xì)則要求完善，實(shí)際操作也就難度大。
目前停車場收費(fèi)管理普遍存在的問題
目前停車場收費(fèi)管理普遍存在的問題主要表現(xiàn)在以下兩個方面：
一方面，停車場管理人員對停車場收費(fèi)政策的把握不夠，這個問題尤其體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：
1．未經(jīng)審批私自收費(fèi)，無證收費(fèi)和超過政府價(jià)格主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)；
2．不執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)管理規(guī)定或收費(fèi)標(biāo)識牌公示不到位而引起車主誤解，導(dǎo)致糾紛；
3．認(rèn)定停車收費(fèi)起止時間的爭議；
4．由于收費(fèi)人員未能解釋清楚，車主把車位服務(wù)費(fèi)與車位租賃費(fèi)混淆，引發(fā)價(jià)格矛盾與投訴；
另一方面，內(nèi)部收費(fèi)管理的有效監(jiān)控歸納起來主要有以下五個方面：
1．收費(fèi)漏洞大,無法避免“人情車”的進(jìn)出；
2.停車場收入的大量流失，管理員利用職務(wù)之便通過用手動遙控開啟道閘，私自放行、監(jiān)守自盜、收費(fèi)不給票、多收費(fèi)少給票、不要票少收費(fèi)、收費(fèi)給廢票、大車按小車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)等手段獲取個人利益（上述情況在沒有安裝停車場智能管理系統(tǒng)的地方更為突出）；
3．免收費(fèi)車輛管理不嚴(yán)，對工商、稅務(wù)、城管、司法、軍警等相關(guān)政府部門的車輛出入管理不到位；
4．對小區(qū)內(nèi)特別用戶收費(fèi)優(yōu)惠存在隨意性（主要指廠房和商業(yè)停車場內(nèi)的修理廠、專業(yè)市場、餐館等）；
5．停車場管理缺乏嚴(yán)格的內(nèi)控機(jī)制等。
停車場管理要做好的幾項(xiàng)工作
根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)停車場收費(fèi)管理的現(xiàn)狀和問題，要做好停車場收費(fèi)的管理，必須結(jié)合自己單位的實(shí)際情況。針對停車場管理人員對停車場收費(fèi)政策把握這方面的問題，解決起來比較容易，但對停車收費(fèi)管理內(nèi)部的有效監(jiān)控方面，解決起來就比較棘手，筆者認(rèn)為可以從以下幾個方面重點(diǎn)開展工作：
1．建立一套科學(xué)的停車場管理辦法。
此辦法的制訂旨在加強(qiáng)停車場內(nèi)部管理，提高管理人員的綜合素質(zhì)，力爭做到管理制度化、程序化、規(guī)范化、科學(xué)化。辦法要注意規(guī)范以下內(nèi)容：制度的目的和任務(wù)；停車場管理操作程序；收費(fèi)卡、免費(fèi)卡、優(yōu)惠卡的辦理規(guī)定；票據(jù)、印章和卡類管理；小票的管理；車管服、上崗證的管理；設(shè)施、設(shè)備的管理；崗位職責(zé)、崗位培訓(xùn)、崗位操作規(guī)程；車管員獎懲標(biāo)準(zhǔn)、停車場績效考核辦法以及監(jiān)督檢查細(xì)則等相關(guān)內(nèi)容。另外，從成本控制與場地要求方面考慮，具備條件安裝停車場智能管理系統(tǒng)的要盡量安裝啟用，利用智能管理系統(tǒng)的優(yōu)越功能減少人為制造徇私舞弊的機(jī)會或添補(bǔ)因制度不完善而出現(xiàn)不到位的管理缺陷。
2．各司其職，各盡其能，理順停車場的管理架構(gòu)。
要解決停車場管理各自為政的做法，建議在公司領(lǐng)導(dǎo)班子成員中指定一人專司停車場分管之責(zé)，并在公司職能部門中設(shè)置一個停車場管理專員，財(cái)務(wù)部門設(shè)一個停車場票據(jù)管理員，這兩人共同負(fù)責(zé)對公司所轄停車場管理的日常指導(dǎo)和巡查監(jiān)督。此外，各單位的停車場現(xiàn)場管理不能交由保安隊(duì)長管理，由所轄服務(wù)中心指定一名助理以上行政領(lǐng)導(dǎo)對停車場日常事務(wù)性工作負(fù)責(zé)，這幾個職位從上至下形成縱向的停車場管理架構(gòu)。
3．統(tǒng)一規(guī)范停車場的各種票據(jù)和卡類的管理。
停車場管理票據(jù)，如發(fā)票、進(jìn)出小票、月卡、季卡、年卡、免費(fèi)卡、優(yōu)惠卡等應(yīng)由公司財(cái)務(wù)管理部門根據(jù)各個停車場的具體情況，分門別類進(jìn)行設(shè)計(jì)印刷或購買，由停車場票據(jù)管理員統(tǒng)一管理。下屬服務(wù)中心的核算員或停車場專職收費(fèi)員相應(yīng)作好領(lǐng)取、繳銷、保管、登記工作。
對小區(qū)內(nèi)特別用戶（主要指廠房和商業(yè)停車場內(nèi)的修理廠、專業(yè)市場和餐館等）實(shí)行優(yōu)惠收費(fèi)的控制，首先要與業(yè)主用戶協(xié)商優(yōu)惠金額和數(shù)量，并登記確定戶數(shù)或車輛臺數(shù)，按照優(yōu)惠辦法區(qū)別收費(fèi)，統(tǒng)一規(guī)范，杜絕隨意性、無序性事件的發(fā)生。
4．設(shè)置停車收費(fèi)崗位，擇優(yōu)選拔收費(fèi)人員。
對停車場管理規(guī)模較大的單位，增設(shè)停車場收費(fèi)員崗位，選擇思想好、責(zé)任心強(qiáng)、穩(wěn)動性好的員工擔(dān)任專職收費(fèi)員，從而減輕各單位由核算員兼管工作負(fù)荷過重而顧此失彼的壓力。停車場收費(fèi)員主要的工作職責(zé)可以概括為：停車場票據(jù)的領(lǐng)取、繳銷、登記工作，停車場的月卡、季卡、年卡的收費(fèi)沖卡工作，將每天各崗?fù)な杖〉呐R時停車費(fèi)及時送存銀行，與公司財(cái)務(wù)管理部門定期對賬、結(jié)賬，做好停車場的各項(xiàng)報(bào)表統(tǒng)計(jì)分析工作，重大事件上報(bào)工作。停車場收費(fèi)員實(shí)行雙重管理，即行政上由所在服務(wù)中心管理，而業(yè)務(wù)上由公司財(cái)務(wù)管理部門進(jìn)行指導(dǎo)。
5．加強(qiáng)停車場的報(bào)表分析統(tǒng)計(jì)工作，統(tǒng)一無票收入的管理。
公司財(cái)務(wù)管理部門要根據(jù)停車場的實(shí)際情況，設(shè)置停車場各種報(bào)表，如“XX停車場日收費(fèi)情況統(tǒng)計(jì)表”、“XX停車場XX崗?fù)な召M(fèi)情況統(tǒng)計(jì)表”、 “XX停車場月收費(fèi)情況統(tǒng)計(jì)表”、 “XX停車場交接班記錄表”、“停車費(fèi)收入實(shí)際歸屬月份統(tǒng)計(jì)表”等表格，詳細(xì)統(tǒng)計(jì)月卡、季卡、年卡、優(yōu)惠卡、免費(fèi)卡臨時進(jìn)出等情況；分清露天、車庫等各種情況，以便相關(guān)責(zé)任人員對停車場的收入情況進(jìn)行分析跟蹤，及時發(fā)現(xiàn)收入異增異減等不正常的問題。
由于無票收入的回收及票據(jù)的管理和款項(xiàng)的上交存在較大的漏洞（特別是沒有啟用停車場電腦管理系統(tǒng)的停車場），因此建議由公司統(tǒng)一規(guī)范：各單位對車主付費(fèi)但不要的發(fā)票，由當(dāng)班人員統(tǒng)計(jì)上交停車場收費(fèi)員，并在日收費(fèi)情況登記表中予以登記，停車場收費(fèi)員根據(jù)月收費(fèi)情況統(tǒng)計(jì)表的數(shù)據(jù)將發(fā)票統(tǒng)一上交公司財(cái)務(wù)部門，由公司統(tǒng)一處理。
6．停車場的日常檢查監(jiān)督要制度化、長期化。
對停車場的日常管理建議由專人(最好明確為停車場收費(fèi)員)核查崗?fù)な召M(fèi)員當(dāng)班收費(fèi)情況，包括核實(shí)崗?fù)る娔X進(jìn)出記錄、免費(fèi)車輛情況、停車票使用、賬款是否一致等，同時做好各班的交接班和結(jié)款記錄并由雙方當(dāng)事人相互簽字確認(rèn)備查。各單位停車場分管負(fù)責(zé)人作為第一責(zé)任人，要定期和不定期的進(jìn)行核查，至少每周一次，公司層面的停車場管理部門和財(cái)務(wù)部票據(jù)管理員聯(lián)合起來定期和不定期的進(jìn)行監(jiān)督抽查，最少一個季度一次，對認(rèn)為有必要的停車場要重點(diǎn)抽查。在停車場收費(fèi)處公示監(jiān)督電話，歡迎對違法和違紀(jì)行為的舉報(bào)，如查出違法違紀(jì)行為屬實(shí)的，一定予以嚴(yán)懲。
7．留下免費(fèi)車輛通行的管理痕跡，實(shí)施停車場重要管理崗位定期輪換制度。
免費(fèi)車在停車場是無可避免的，比如工商、稅務(wù)、城管、司法等相關(guān)政府部門的公務(wù)車輛，但做好這些車輛免費(fèi)放行的統(tǒng)一規(guī)范，非常有必要。有停車管理智能系統(tǒng)的，要掃描和核對相關(guān)證件，沒有使用停車管理智能系統(tǒng)的更要明確相關(guān)規(guī)定，留下免費(fèi)車輛的所屬單位和駕駛?cè)藛T的聯(lián)系電話以便查詢。對停車場崗?fù)ぎ?dāng)班人員、停車收費(fèi)專員和停車場負(fù)責(zé)人員要定期和不定期的進(jìn)行輪換。
8．掌握政策法規(guī)，加強(qiáng)崗位培訓(xùn)，從停車場管理的基礎(chǔ)工作抓起。
停車場管理部門一定要認(rèn)真學(xué)習(xí)相關(guān)政策法規(guī)，掌握新政策、新法規(guī)，新動態(tài)，并及時組織基層上崗人員培訓(xùn)討論，貫徹執(zhí)行。當(dāng)然，加強(qiáng)從業(yè)人員的職業(yè)道德教育，提高業(yè)務(wù)技能，培養(yǎng)從業(yè)人員遵紀(jì)守法和自覺維護(hù)公司利益的自覺性等基礎(chǔ)性工作，必須常抓不懈。
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